氨水易挥发出氨气，随温度升高和放置时间延长而挥发率增加，且随浓度的增大挥发量增加。
氨水有一定的腐蚀作用，碳化氨水的腐蚀性更加严重。对铜的腐蚀比较强，钢铁比较差，对水泥腐蚀不大。对木材也有一定腐蚀作用。属于危险化学品，危规号82503。
氨水中存在以下化学平衡：
NH3+H2O⇌NH3·H2O
NH3·H2O⇌NH4 +OHˉ（可逆反应）电离常数：K=1.8×10（25℃）
因此仅有一小部分氨分子与水反应而成铵离子NH4和氢氧根离子OH，故呈弱碱性。
氨水具有碱的通性：
①能使无色酚酞试液变红色，能使紫色石蕊试液变蓝色，能使湿润红色石蕊试纸变蓝。实验室中常用此法检验NH3的存在。
②能与酸反应，生成铵盐。浓氨水与挥发性酸（如浓盐酸和浓硝酸）相遇会产生白烟。
NH3+HCl=NH4Cl（白烟）
NH3+HNO3=NH4NO3（白烟）
而遇不挥发性酸(如硫酸、磷酸)无此现象。因此实验室中可用此法检验水中氨分子的存在。
工业上，利用氨水的弱碱性来吸收硫酸工业尾气，防止污染环境。
SO2+2NH3·H2O=(NH4)2SO3+H2O(NH4)2SO3+SO2+H2O=2NH4HSO3
在氨水中加入过量铬酸，会产生不稳定的重铬酸铵晶体，此晶体加热会爆炸，产生三氧化二铬、氮气和水：
2NH3•H2O＋2H2CrO4＝（NH4）2Cr2O7＋3H2O
（NH4）2Cr2O7＝Cr2O3＋N2＋4H2O